En bref : divisez le loyer annuel par le coût total du projet (prix + frais de notaire + travaux), puis multipliez par 100. Un T2 loué 536 € par mois qui vous coûte 81 049 € tout compris rapporte 6 432 ÷ 81 049 = 7,9 % brut. Retirez ensuite les charges pour obtenir la rentabilité nette (ici 5,6 %), puis les impôts pour la nette-nette.
Une annonce affiche « rentabilité 10 % » ? Méfiez-vous. Ce chiffre est presque toujours calculé sur le prix affiché, avec le loyer espéré par le vendeur, sans frais de notaire ni travaux. Bien calculée, la rentabilité est souvent 2 à 3 points plus basse.
Voici comment faire le calcul vous-même, en trois étages, sur un vrai exemple.
Étape 1 : la rentabilité brute
C’est le calcul de tri, celui qui permet d’écarter une annonce en 30 secondes.
Rentabilité brute = loyer annuel ÷ coût total du projet × 100
Le coût total, ce n’est pas le prix affiché. C’est :
- le prix d’achat ;
- les frais de notaire, environ 7 à 9 % du prix dans l’ancien ;
- les travaux, y compris ceux qu’impose un mauvais DPE.
Et le loyer, ce n’est pas celui que promet le vendeur : c’est le loyer du marché de la commune pour ce type de bien.
Étape 2 : la rentabilité nette
On retire du loyer tout ce qui reste à votre charge de propriétaire :
- la taxe foncière, souvent l’équivalent d’un à deux mois de loyer ;
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
- les frais d’agence, environ 8 % des loyers si vous déléguez la gestion ;
- une provision pour entretien et vacance locative.
Rentabilité nette = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ coût total du projet × 100
C’est le chiffre qui permet de comparer deux biens entre eux.
Étape 3 : la rentabilité nette-nette
On retire enfin les impôts sur les loyers. Tout dépend de votre tranche d’imposition et du régime choisi : location nue (micro-foncier ou réel) ou meublée (LMNP au micro-BIC ou au réel).
Bonne nouvelle : en LMNP au réel, l’amortissement du bien efface souvent l’impôt pendant 10 ans ou plus. La nette-nette est alors presque égale à la nette.
L’exemple complet : un T2 à Limoges
Un T2 de 40 m² affiché 70 000 €, avec 5 000 € de travaux.
Ce qu’il coûte vraiment
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 70 000 € |
| Frais de notaire | 6 049 € |
| Travaux | 5 000 € |
| Coût total du projet | 81 049 € |
Ce qu’il rapporte : d’après les données ImmoScan, un T1 ou T2 se loue en moyenne 13,40 €/m² à Limoges. Soit 536 € par mois, ou 6 432 € par an.
Rentabilité brute : 6 432 ÷ 81 049 = 7,9 %. Calculée sur le seul prix affiché, elle serait de 9,2 % : voilà d’où viennent les rendements flatteurs des annonces.
Ce qu’il coûte chaque année
| Charge | Montant par an |
|---|---|
| Taxe foncière | 700 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 300 € |
| Assurance PNO | 150 € |
| Gestion par une agence (8 %) | 515 € |
| Entretien (2 %) et divers (1 %) | 193 € |
| Total | 1 858 € |
Rentabilité nette : (6 432 − 1 858) ÷ 81 049 = 5,6 %. En gérant vous-même, elle remonte à 6,3 %.
La rentabilité ne suffit pas : regardez le cashflow
Un bien peut afficher 8 % de rentabilité et vous coûter de l’argent chaque mois. Le cashflow, c’est ce qui reste une fois le crédit payé.
Reprenons le T2 de Limoges, avec 10 % d’apport et un crédit de 72 944 € sur 20 ans à 3,7 %. La mensualité est de 431 €, le revenu net de 381 € par mois : le bien vous coûte environ 50 € par mois. Pour le rendre autofinancé, négociez 10 000 € (environ 60 € de mensualité en moins), gérez-le vous-même ou louez-le meublé. Tout est détaillé dans notre guide du cashflow immobilier.
Quelle rentabilité viser ?
| Rentabilité brute | Ce que ça signifie en général |
|---|---|
| Moins de 5 % | Grandes villes chères : vous misez sur la valeur du bien, pas sur le revenu |
| 5 à 8 % | Bon équilibre entre rendement et sécurité |
| Plus de 8 % | Bon rendement, à condition de vérifier la demande locative, l’état du bien et le DPE |
Une rentabilité très élevée n’est pas toujours une bonne affaire. Elle cache parfois une rue où personne ne veut habiter, une toiture à refaire ou un DPE G qui interdit de louer. Le chiffre trie les annonces ; la visite tranche.
Les cinq erreurs qui faussent le calcul
- Calculer sur le prix affiché au lieu du coût total.
- Prendre le loyer du vendeur plutôt que le loyer du marché.
- Oublier la vacance locative : un mois sans locataire, c’est 8 % de loyers en moins sur l’année.
- Ignorer le DPE : un logement G ne peut plus être loué, un F suivra en 2028.
- Comparer une rentabilité brute à une nette entre deux biens.
Calculer la rentabilité de toutes les annonces, sans tableur
ImmoScan fait ce calcul pour toutes les annonces de France : loyer estimé selon le marché de la commune, frais de notaire, travaux selon le DPE, rentabilité et cashflow, en location longue comme en courte durée. Vous filtrez directement par rentabilité, et vous recevez une alerte dès qu’un bien dépasse vos critères.