En bref : un immeuble de rapport, c’est un immeuble entier de plusieurs logements, acheté pour les louer. Il rapporte en général 1 à 3 points de plus qu’un appartement dans la même ville, parce qu’il se vend moins cher au m². Dans une ville moyenne, un immeuble de 4 T2 à 240 000 € peut viser 8 % brut et près de 6 % net. La contrepartie : vous assumez seul la toiture, la façade, les compteurs et quatre fois plus de gestion.
Beaucoup d’investisseurs y pensent après un ou deux appartements : pourquoi acheter les logements un par un, quand on peut acheter tout l’immeuble ? Sur le papier, c’est plus rentable. Dans la réalité, c’est vrai aussi, à condition de savoir où regarder avant de signer.
Pourquoi un immeuble rapporte plus
Il coûte moins cher au m². Peu d’acheteurs peuvent financer un immeuble entier, et le vendeur accepte une décote pour vendre en une seule fois. À surface égale, l’écart avec des appartements vendus séparément est souvent de l’ordre de 10 à 20 %.
Un seul achat, un seul crédit. Un acte, un notaire, un dossier bancaire : acheter quatre logements d’un coup prend moins de temps et coûte moins de frais que quatre achats.
Pas de copropriété. Pas de syndic à payer, pas d’assemblée générale qui refuse votre ravalement. Vous décidez seul des travaux, à votre rythme.
Le risque est réparti. Avec quatre locataires, un logement vide fait perdre un quart des loyers. Avec un seul appartement, une vacance coupe tout le revenu.
Combien rapporte un immeuble de rapport ?
Tout dépend de la ville. Dans les grandes métropoles chères, un immeuble rapporte rarement plus de 4 à 5 % brut. Dans les villes moyennes où les prix sont bas, comme Saint-Étienne, Mulhouse ou Le Havre, des rendements bruts de 7 à 9 % sont courants.
Exemple : un immeuble de 4 T2 dans une ville moyenne, affiché 240 000 €, avec 20 000 € de travaux.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 240 000 € |
| Frais de notaire | 19 200 € |
| Travaux | 20 000 € |
| Coût total | 279 200 € |
| Loyers (4 × 480 € par mois) | 23 040 € par an |
| Rentabilité brute | 8,3 % |
Les charges sont plus lourdes que pour un appartement, car tout est pour vous : taxe foncière de l’immeuble entier (environ 2 400 €), assurance (900 €), entretien, vacance et gestion. Il reste environ 16 000 € de revenu net, soit 5,7 % net.
Avec 20 % d’apport et un crédit sur 20 ans à 3,7 %, la mensualité est d’environ 1 320 € : l’immeuble s’autofinance tout juste. En le gérant vous-même, il dégage environ 170 € par mois. Pour le détail de ces calculs, voir notre guide de calcul de rentabilité locative.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
La structure. Toiture, façade, charpente, réseaux d’eau et d’électricité, évacuations : ce sont les postes qui transforment une bonne affaire en gouffre. Visitez avec un artisan ou un expert du bâtiment avant de faire une offre.
Les compteurs. Un seul compteur d’eau ou d’électricité pour tout l’immeuble ? Soit vous payez la consommation de tout le monde, soit vous individualisez, ce qui peut coûter plusieurs milliers d’euros par logement.
Le DPE de chaque logement. Chaque logement a le sien. Un G ne peut plus être loué depuis 2025, un F à partir de 2028, un E à partir de 2034. Un immeuble ancien avec trois logements en F, c’est une rénovation énergétique lourde à chiffrer dès maintenant.
Les baux en cours. Lisez-les un par un : loyer, date de fin, dépôt de garantie, impayés. Un loyer bien sous le marché ne remontera pas du jour au lendemain, et un immeuble vendu occupé se négocie différemment.
L’urbanisme. Le nombre de logements doit correspondre à ce qui est déclaré à la mairie. Un immeuble découpé sans autorisation peut poser problème à la revente ou en cas de sinistre.
Les erreurs qui coûtent cher
- Croire les loyers annoncés sans vérifier les baux et les loyers du marché.
- Sous-estimer les travaux : ajoutez 15 à 20 % aux devis.
- Oublier la revente : un immeuble intéresse moins d’acheteurs qu’un appartement, et peut mettre des mois à se vendre dans une petite ville.
- Négliger la gestion : quatre locataires, ce sont quatre états des lieux, quatre fois plus de relances et d’appels. Prévoyez le temps, ou le budget d’une agence.
- Choisir la structure au hasard : nom propre, SCI à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, location nue ou meublée. Le choix pèse lourd sur l’impôt et la transmission : faites-vous conseiller.
Comment le financer
Les banques prêtent volontiers sur un immeuble de rapport, car les loyers remboursent une bonne partie du crédit. Elles retiennent en général 70 % des loyers dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Présentez un dossier solide : baux en cours, loyers du marché, devis de travaux et tableau de rentabilité.
Trouver des immeubles de rapport
Les immeubles entiers sont rares et partent vite. ImmoScan regroupe toutes les annonces de France, immeubles compris : filtrez par type « Immeuble », voyez pour chacun la rentabilité estimée, le cashflow et l’écart avec le prix du marché, et recevez une alerte dès qu’un immeuble correspond à vos critères.