En bref : le cashflow, c’est ce qui reste sur votre compte chaque mois une fois que le bien a tout payé. Cashflow = loyer − charges − impôts − mensualité de crédit. Positif, le bien s’autofinance et vous verse un complément de revenu. Négatif, vous mettez de votre poche chaque mois. Sur un même T2 au Mans, il passe de − 61 € à + 40 € par mois selon l’apport : c’est surtout le financement qui le fait.
La rentabilité vous dit si un bien est une bonne affaire par rapport à son prix. Le cashflow vous dit ce qu’il va changer, concrètement, à votre fin de mois. C’est aussi le chiffre que regarde votre banquier avant de vous prêter pour le bien suivant.
La formule
Cashflow mensuel = loyer − charges − impôts − mensualité de crédit
- Le loyer : celui que vous encaissez vraiment, hors charges récupérables sur le locataire.
- Les charges : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais d’agence si vous déléguez, provision pour entretien et vacance.
- Les impôts : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers, selon votre régime fiscal.
- La mensualité : remboursement du crédit et assurance emprunteur.
Exemple : un T2 de 40 m² au Mans
Acheté au prix moyen de la ville et loué au loyer moyen, d’après les données ImmoScan.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 76 000 € |
| Frais de notaire | 6 451 € |
| Coût total | 82 451 € |
Ce qu’il rapporte et ce qu’il coûte sur un an
| Ligne | Montant par an |
|---|---|
| Loyer (544 € par mois) | 6 528 € |
| Taxe foncière | − 650 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 300 € |
| Assurance PNO | − 150 € |
| Gestion par une agence (8 %) | − 522 € |
| Entretien et vacance (3 %) | − 196 € |
| Revenu net avant impôt | 4 710 €, soit 392 € par mois |
Le crédit, sur 20 ans à 3,7 %, assurance emprunteur comprise :
| Apport | Montant emprunté | Mensualité | Cashflow mensuel avant impôt |
|---|---|---|---|
| 10 % (8 245 €) | 74 206 € | 453 € | − 61 € |
| 20 % (16 490 €) | 65 961 € | 403 € | − 11 € |
| 30 % (24 735 €) | 57 716 € | 353 € | + 40 € |
Même appartement, même loyer, même rentabilité brute de 7,9 %. Et pourtant, selon l’apport, il vous coûte 61 € ou vous rapporte 40 € chaque mois.
Ne pas oublier l’impôt
Le tableau est calculé avant impôt. Après impôt, tout dépend du régime :
- Location nue au micro-foncier : 30 % d’abattement, le reste est taxé à votre taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec un taux marginal de 30 %, l’impôt peut dépasser 100 € par mois sur cet exemple et transformer un petit cashflow positif en négatif.
- Location nue au réel : vous déduisez les charges et les intérêts d’emprunt. L’impôt est plus faible les premières années.
- Location meublée (LMNP) au réel : vous amortissez en plus le bien et les meubles. Dans la plupart des cas, vous ne payez aucun impôt pendant des années.
C’est la raison pour laquelle tant d’investisseurs louent meublé : à loyer égal, le cashflow après impôt est souvent bien meilleur.
Un cashflow négatif, est-ce grave ?
Pas forcément. Chaque mensualité rembourse aussi du capital : dans l’exemple avec 10 % d’apport, environ 2 550 € la première année, puis un peu plus chaque année. Payer 61 € par mois pour se constituer ce patrimoine reste une bonne opération, tant que votre budget le supporte.
Le vrai problème est ailleurs. Un cashflow négatif pèse sur votre reste à vivre et sur votre taux d’endettement, et la banque en tient compte. Un premier bien qui s’autofinance vous permet d’enchaîner le deuxième beaucoup plus vite.
Six façons d’améliorer son cashflow
- Négocier le prix : 10 000 € de moins, c’est environ 60 € de mensualité en moins sur 20 ans. Voir notre guide pour négocier le prix d’un bien.
- Choisir la bonne ville : là où les prix sont bas par rapport aux loyers, le cashflow suit.
- Louer meublé : loyer plus élevé, fiscalité plus douce.
- Gérer soi-même : 43 € par mois gagnés dans l’exemple.
- Allonger le crédit : 25 ans au lieu de 20 baisse la mensualité, mais augmente le coût total des intérêts.
- Viser les petites surfaces : au m², un studio ou un T2 se loue plus cher qu’un T4.
Le cashflow de chaque annonce, déjà calculé
ImmoScan calcule le cashflow de toutes les annonces de France, en location longue et courte durée, avec les frais de notaire, les travaux estimés selon le DPE et un crédit que vous pouvez ajuster. Filtrez par cashflow minimum et recevez une alerte dès qu’un bien correspond.