En bref : un meublé de tourisme est un logement entier loué meublé à des voyageurs de passage, à la nuit ou à la semaine, comme sur Airbnb ou Booking. Pour le louer en règle, il faut le déclarer en mairie et afficher le numéro d’enregistrement sur l’annonce, obtenir une autorisation de changement d’usage si la commune l’exige, et respecter 120 jours par an (parfois 90) si c’est votre résidence principale. Le faire classer fait passer l’abattement fiscal de 30 % à 50 %.
Mettre un appartement sur Airbnb prend dix minutes. Le faire dans les règles demande un peu plus de préparation, et c’est là que se joue la rentabilité : un meublé non déclaré risque jusqu’à 10 000 € d’amende, et un meublé non classé paie beaucoup plus d’impôt qu’il ne devrait.
Meublé de tourisme ou location meublée classique ?
Tout dépend de qui vit dans le logement.
| Statut | Pour qui | Durée |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme | Des voyageurs qui n’y habitent pas | À la nuit, à la semaine, au mois |
| Location meublée classique | Un locataire dont c’est la résidence principale | Bail d’un an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Bail mobilité | Un locataire en formation, mutation ou mission | De 1 à 10 mois |
| Chambre d’hôtes | Des voyageurs logés chez vous, petit-déjeuner compris | À la nuit, 5 chambres au plus |
Louer son meublé de tourisme en règle, étape par étape
1. Vérifier ce que dit la mairie
Dans les grandes villes et les zones touristiques, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale demande souvent une autorisation de changement d’usage. Certaines communes exigent une compensation : transformer un local commercial en logement pour chaque logement transformé en meublé de tourisme. D’autres fixent des quotas. Un appel au service urbanisme vous dira tout, avant même d’acheter.
2. Vérifier le règlement de copropriété
Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise, la copropriété peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers depuis la loi Le Meur. Lisez aussi les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
3. Déclarer le logement en mairie
Toute location en meublé de tourisme doit être déclarée, même votre résidence principale louée trois week-ends par an. Vous recevez un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce. Le téléservice national doit être en place au plus tard le 20 mai 2026.
4. Faire classer le logement
Le classement va de 1 à 5 étoiles, est valable 5 ans et coûte en général 100 à 250 € pour la visite d’un organisme accrédité. Il est facultatif, mais il change tout fiscalement (voir plus bas).
5. Prévenir votre assureur
Tous les contrats ne couvrent pas la location saisonnière. Un dégât des eaux causé par un voyageur sans la bonne assurance peut coûter très cher.
Le classement, votre meilleur levier fiscal
| Régime micro-BIC (revenus 2025 et suivants) | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
Sur 12 000 € de recettes, un meublé non classé est imposé sur 8 400 €, contre 6 000 € s’il est classé. Avec un taux marginal de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, le classement fait économiser environ 1 130 € d’impôt par an, pour une visite à moins de 250 € tous les cinq ans.
Micro-BIC ou régime réel ?
Au régime réel, vous déduisez les charges réelles (crédit, assurance, ménage, commissions, électricité, internet) et vous amortissez le logement et les meubles. Pour un bien acheté à crédit, l’impôt est souvent nul pendant plusieurs années. En contrepartie, il faut une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable pour quelques centaines d’euros par an.
Le réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, ou de 77 700 € pour un meublé classé.
Attention au statut de loueur meublé professionnel (LMP) : il s’applique si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent vos autres revenus d’activité. Les cotisations sociales et l’imposition de la plus-value changent alors.
Les règles du quotidien
- 120 jours par an maximum si c’est votre résidence principale, 90 si la commune l’a décidé. Une résidence secondaire n’a pas cette limite, mais peut être soumise au changement d’usage.
- La taxe de séjour est collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. Airbnb et Booking la collectent souvent pour vous.
- Le DPE : les nouveaux meublés soumis au changement d’usage doivent être classés au moins F, puis E en 2028. Tous les meublés de tourisme devront être entre A et D en 2034.
Un meublé de tourisme rapporte-t-il plus qu’une location classique ?
Souvent, mais pas autant que le chiffre d’affaires le laisse croire. Retirez la commission de la plateforme (de 3 % à environ 15 %), le ménage et le linge, la conciergerie si vous en prenez une (souvent 20 à 25 % des revenus) et les semaines vides hors saison. Dans les villes peu touristiques, un meublé classique loué à l’année fait parfois aussi bien, avec beaucoup moins de travail.
ImmoScan calcule pour chaque annonce la rentabilité en courte durée (revenus estimés selon le marché de la commune, taux d’occupation, frais de gestion) et en longue durée. Vous voyez tout de suite laquelle des deux rapporte le plus.
Cet article est informatif. Renseignez-vous auprès de votre mairie et d’un conseiller fiscal avant d’investir.