En bref : la loi Le Meur rend l’Airbnb plus taxé (abattement micro-BIC de 30 % au lieu de 50 % pour un meublé non classé), plus encadré (enregistrement obligatoire, 90 jours par an possibles pour une résidence principale, quotas) et soumis au DPE (classe D minimum en 2034). La courte durée reste rentable, mais seulement sur un bien bien choisi, classé, et dans une commune qui l’autorise.
Pendant des années, louer en Airbnb cumulait les avantages : des loyers plus élevés qu’en location classique et une fiscalité très douce. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a mis fin à cette époque. Elle s’attaque à trois choses : ce que vous payez en impôt, l’état énergétique du logement, et ce que la mairie et la copropriété peuvent vous interdire.
Voici, concrètement, ce que ça change pour vous, et ce que ça vous coûte.
Vous payez plus d’impôt, sauf si vous faites classer le logement
C’est le changement le plus sensible. Depuis les revenus 2025, le régime micro-BIC des meublés de tourisme est nettement moins généreux.
| Type de meublé | Plafond de recettes avant | Plafond depuis 2025 | Abattement avant | Abattement depuis 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 77 700 € | 71 % | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 15 000 € | 50 % | 30 % |
L’abattement, c’est la part de vos recettes que le fisc considère comme des charges. Moins il est élevé, plus vous êtes imposé.
Exemple : un studio qui encaisse 12 000 € par an sur Airbnb.
- Non classé : imposé sur 8 400 €, contre 6 000 € avant la réforme.
- Classé : imposé sur 6 000 €, comme avant pour un non classé.
Avec un taux marginal de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’écart entre classé et non classé atteint environ 1 130 € d’impôt par an. La visite de classement coûte en général 100 à 250 € et vaut 5 ans : c’est probablement l’euro le mieux investi de votre activité.
Au-delà de 15 000 € de recettes, un meublé non classé passe obligatoirement au régime réel. Ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle : au réel, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien, ce qui efface souvent l’impôt pendant plusieurs années.
Votre logement doit passer le DPE
Les meublés de tourisme entrent à leur tour dans le calendrier de la rénovation énergétique :
- Nouveaux meublés soumis à autorisation de changement d’usage : au moins F dès 2025, puis au moins E en 2028.
- Tous les meublés de tourisme : entre A et D à partir de 2034.
Le maire peut demander le DPE à tout moment, sous peine d’une amende pouvant atteindre 5 000 €.
Pour un investisseur, c’est un critère d’achat à part entière. Un studio classé F ou G acheté aujourd’hui devra être rénové avant 2034 : chiffrez les travaux avant de faire une offre, et négociez le prix en conséquence.
La mairie peut vous limiter, voire vous refuser
- Enregistrement partout : toute location de meublé de tourisme doit être déclarée en mairie, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce, même pour une résidence principale louée quelques jours. Le téléservice national doit être en place au plus tard le 20 mai 2026.
- 90 jours au lieu de 120 : les communes peuvent limiter à 90 jours par an la location d’une résidence principale.
- Quotas : les communes avec plus de 20 % de résidences secondaires peuvent limiter le nombre d’autorisations.
- Changement d’usage : toutes les communes peuvent désormais l’exiger pour louer un logement qui n’est pas votre résidence principale.
En clair : avant d’acheter pour faire de la courte durée, appelez le service urbanisme de la mairie. C’est le coup de fil le plus rentable de votre projet.
Votre copropriété peut interdire Airbnb
Si le règlement de copropriété contient une « clause d’habitation bourgeoise », l’assemblée générale peut désormais interdire les locations touristiques à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité.
Avant d’acheter, lisez le règlement et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Si des voisins se plaignent déjà des valises dans l’escalier, l’interdiction n’est peut-être pas loin.
Ce que vous risquez
| Manquement | Amende maximale |
|---|---|
| Absence d’enregistrement | 10 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro | 20 000 € |
| Non-respect du DPE | 5 000 € |
| Dépassement des 90 ou 120 jours | 15 000 € |
Alors, l’Airbnb est-il encore rentable ?
Oui, mais plus sans calcul. Un investissement en courte durée qui tient la route en 2026 coche quatre cases :
- une commune qui n’impose ni quotas ni compensation, ou qui vous a déjà donné l’autorisation ;
- un logement classé, pour garder 50 % d’abattement ;
- un DPE à D ou mieux, ou des travaux chiffrés dès l’achat ;
- une comparaison honnête avec la location longue durée : dans beaucoup de villes, un meublé classique rapporte presque autant, avec dix fois moins de contraintes.
ImmoScan calcule pour chaque annonce la rentabilité en courte durée (revenus Airbnb estimés dans la commune, taux d’occupation, commissions) et en longue durée. Vous voyez tout de suite si l’Airbnb vaut encore l’effort sur un bien donné.
Cet article est informatif. Renseignez-vous auprès de votre mairie et d’un conseiller fiscal avant d’investir.