En bref : le Jeanbrun vous laisse déduire chaque année de vos loyers 3 % à 5,5 % de 80 % du prix d’un appartement loué nu, jusqu’à 8 000 à 12 000 € par an. Sur un appartement neuf à 200 000 €, cela représente environ 2 600 € d’impôt en moins par an. En échange, vous louez 9 ans à un loyer plafonné. Il vaut le coup là où ce plafond est proche du loyer du marché, et presque nulle part ailleurs.
Depuis la fin du Pinel, louer nu était fiscalement le parent pauvre de l’investissement locatif : pas d’amortissement, des loyers taxés plein pot. Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, change la donne en donnant à la location nue ce qui faisait le succès du meublé : l’amortissement du logement. On l’appelle aussi « statut du bailleur privé ».
La question n’est donc pas « est-ce avantageux ? », car sur le papier ça l’est. La vraie question est : est-ce que l’économie d’impôt compense le loyer que vous perdez en acceptant un plafond ? Voici de quoi trancher.
Combien vous fait gagner le Jeanbrun ?
Chaque année, vous déduisez de vos loyers une fraction du prix du logement. Cette fraction se calcule sur 80 % du prix, car les 20 % restants correspondent au terrain, qui ne s’amortit pas. Le taux dépend du loyer que vous acceptez de pratiquer.
| Niveau de loyer | Taux dans le neuf | Taux dans l’ancien | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le plafond s’applique par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Les loyers social et très social sont de l’ordre de 15 % et 30 % plus bas que le loyer intermédiaire : un taux plus élevé se paie donc en loyer.
Exemple : un appartement neuf de 200 000 €, loué au niveau intermédiaire.
- Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €
- Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €, sous le plafond de 8 000 €
- Sur 9 ans : 50 400 € retirés de vos revenus fonciers imposables
Avec un taux marginal d’imposition de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque euro déduit vous fait économiser environ 0,47 €. Soit environ 2 600 € d’impôt en moins chaque année, tant que vos loyers sont assez élevés pour absorber la déduction.
Si l’amortissement et les charges dépassent les loyers, l’excédent devient un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Le piège : le loyer plafonné
C’est là que tout se joue. En Jeanbrun, vous ne louez pas au prix du marché, mais au plafond de la zone (A bis, A, B1 ou B2/C). Si le loyer du marché est nettement au-dessus, chaque mois vous laissez de l’argent sur la table.
Reprenons l’exemple. Pour un appartement de 45 m², un plafond inférieur de 2 €/m² au loyer du marché représente 90 € par mois, soit 1 080 € de loyer perdu par an. Il vous reste alors environ 1 500 € de gain net. Avec un écart de 4 €/m², la perte atteint 2 160 € et l’avantage fiscal fond presque entièrement.
D’après les données ImmoScan, un appartement se loue en moyenne 10,40 €/m² à Limoges et 14,90 €/m² à Rennes. Plus une ville est chère à la location, plus le plafond a des chances d’être pénalisant.
Quels logements sont éligibles ?
- Dans le neuf : un appartement dans un immeuble collectif, acheté neuf ou sur plan (VEFA). Les maisons individuelles sont exclues.
- Dans l’ancien : un appartement dans un immeuble collectif, avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat. Pour un appartement à 150 000 €, il faut au moins 45 000 € de travaux, et une performance énergétique minimale après travaux.
Sont exclus : la location meublée (LMNP, LMP), la location saisonnière, le démembrement de propriété et les sociétés à l’impôt sur les sociétés. Vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal ou de votre famille proche.
Les autres conditions :
- achat entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
- location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans au moins ;
- mise en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement ou l’achat ;
- locataire sous plafond de ressources.
Le texte de référence est l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), codifié à l’article 31 du Code général des impôts.
Et si vous revendez avant 9 ans ?
Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans vos revenus imposables. Autrement dit, l’État reprend l’essentiel de ce qu’il vous a donné. Le Jeanbrun ne se conçoit qu’avec un horizon de 9 ans minimum : si vous pensez revendre avant, oubliez-le.
Jeanbrun ou LMNP ?
Les deux permettent d’amortir un logement. La différence, c’est la liberté.
| Jeanbrun | LMNP | |
|---|---|---|
| Type de location | Nue | Meublée |
| Loyer | Plafonné | Libre |
| Locataire | Sous plafond de ressources | Libre |
| Durée minimale | 9 ans | Aucune |
| Amortissement | 3 % à 5,5 % de 80 % du prix, plafonné | Amortissement comptable, sans plafond fixe |
| Logements | Collectif neuf, ou ancien avec 30 % de travaux | Tous |
Dans la plupart des cas, le LMNP reste plus rentable : loyer libre, souvent plus élevé en meublé, et un amortissement qui efface l’impôt pendant des années. Le Jeanbrun prend l’avantage dans trois situations :
- vous voulez louer nu, pour des locataires plus stables et moins de gestion ;
- le plafond Jeanbrun est proche du loyer du marché de la commune ;
- vous achetez dans le neuf, où le taux d’amortissement est le plus élevé.
Comment savoir si le Jeanbrun vaut le coup sur un bien précis ?
Comparez trois chiffres : le loyer du marché au m² de la commune, le plafond Jeanbrun de la zone et le prix d’achat. Puis faites le calcul de l’exemple ci-dessus : loyer perdu par an d’un côté, économie d’impôt de l’autre. Sur un appartement de taille moyenne, un écart d’1 €/m² se compense largement ; à partir de 3 €/m², le meublé a de bonnes chances de rapporter davantage.
ImmoScan affiche pour chaque annonce le loyer de marché estimé, le rendement et le cashflow, et vous pouvez changer de régime fiscal pour comparer. Vous voyez en un coup d’œil quelle stratégie rapporte le plus sur un bien donné.
Cet article est informatif. Faites valider votre projet par un conseiller fiscal ou un notaire.