En bref : en France, un terrain constructible de 300 à 700 m² se vend 162 €/m² en prix médian, soit environ 81 000 € pour 500 m², hors frais de notaire. Mais le département change tout : comptez moins de 85 €/m² dans le centre de la France, et plus de 440 €/m² autour de Paris, Lyon, Marseille et Nice. Trouvez votre département dans le tableau ci-dessous, puis ajoutez 5 000 à 15 000 € de raccordements si le terrain n’est pas viabilisé.
Vous avez repéré un terrain et vous vous demandez s’il est au bon prix ? Ou vous cherchez simplement à savoir combien prévoir pour faire construire ? Les prix ci-dessous viennent des ventes réellement signées chez les notaires entre 2021 et 2025 (base DVF publiée par l’État). Ce ne sont pas des prix d’annonces, mais des prix de vente.
Le prix au m² dépend d’abord de la surface
Plus un terrain est grand, moins il coûte cher au m². Un acheteur paie surtout le droit de construire une maison, pas chaque m² de jardin en plus.
| Surface du terrain | Prix médian en France | Ventes |
|---|---|---|
| Moins de 300 m² | 321 €/m² | 49 286 |
| 300 à 700 m² | 162 €/m² | 121 400 |
| 700 à 1 500 m² | 102 €/m² | 39 338 |
| Plus de 1 500 m² | 54 €/m² | 17 838 |
Concrètement, un terrain de 1 000 m² ne vaut pas deux fois un terrain de 500 m² : à 102 €/m², il se vend autour de 100 000 €, contre 81 000 € pour 500 m². Comparez donc toujours un terrain à des terrains de taille proche.
Prix du terrain constructible par département
Les départements les plus chers sont ceux des grandes métropoles et du littoral méditerranéen. Les rares terrains des Hauts-de-Seine dépassent 1 200 €/m² pour 300 à 700 m², et le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis, les Alpes-Maritimes, le Val-d’Oise, le Rhône et les Bouches-du-Rhône sont au-dessus de 440 €/m². À l’inverse, en Creuse, en Dordogne, dans l’Allier, l’Ariège ou le Cher, le même terrain se vend moins de 85 €/m².
| Département | 300 à 700 m² | 700 à 1 500 m² | Terrain de 500 m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Ain (01) | 240 €/m² | 104 €/m² | 120 000 € | 2 392 |
| Aisne (02) | 144 €/m² | – | 72 000 € | 176 |
| Allier (03) | 67 €/m² | 48 €/m² | 34 000 € | 289 |
| Alpes-de-Haute-Provence (04) | 157 €/m² | 142 €/m² | 78 000 € | 281 |
| Hautes-Alpes (05) | 170 €/m² | 142 €/m² | 85 000 € | 285 |
| Alpes-Maritimes (06) | 564 €/m² | 279 €/m² | 282 000 € | 440 |
| Ardèche (07) | 144 €/m² | 81 €/m² | 72 000 € | 495 |
| Ardennes (08) | 87 €/m² | – | 44 000 € | 127 |
| Ariège (09) | 74 €/m² | 73 €/m² | 37 000 € | 230 |
| Aube (10) | 110 €/m² | 70 €/m² | 55 000 € | 518 |
| Aude (11) | 179 €/m² | 83 €/m² | 90 000 € | 1 829 |
| Aveyron (12) | 91 €/m² | 78 €/m² | 46 000 € | 347 |
| Bouches-du-Rhône (13) | 444 €/m² | 314 €/m² | 222 000 € | 2 796 |
| Calvados (14) | 181 €/m² | 59 €/m² | 90 000 € | 3 062 |
| Cantal (15) | 141 €/m² | 46 €/m² | 70 000 € | 109 |
| Charente (16) | 102 €/m² | 46 €/m² | 51 000 € | 659 |
| Charente-Maritime (17) | 166 €/m² | 105 €/m² | 83 000 € | 5 394 |
| Cher (18) | 81 €/m² | 49 €/m² | 40 000 € | 682 |
| Corrèze (19) | 82 €/m² | 43 €/m² | 41 000 € | 293 |
| Côte-d’Or (21) | 235 €/m² | 129 €/m² | 118 000 € | 523 |
| Côtes-d’Armor (22) | 108 €/m² | 79 €/m² | 54 000 € | 5 295 |
| Creuse (23) | 25 €/m² | – | 12 000 € | 34 |
| Dordogne (24) | 61 €/m² | 43 €/m² | 30 000 € | 479 |
| Doubs (25) | 113 €/m² | 105 €/m² | 56 000 € | 658 |
| Drôme (26) | 179 €/m² | 131 €/m² | 90 000 € | 1 909 |
| Eure (27) | 112 €/m² | 68 €/m² | 56 000 € | 621 |
| Eure-et-Loir (28) | 142 €/m² | 87 €/m² | 71 000 € | 795 |
| Finistère (29) | 113 €/m² | 79 €/m² | 56 000 € | 8 311 |
| Corse-du-Sud (2A) | 367 €/m² | 335 €/m² | 184 000 € | 137 |
| Haute-Corse (2B) | 157 €/m² | 111 €/m² | 78 000 € | 629 |
| Gard (30) | 246 €/m² | 170 €/m² | 123 000 € | 2 077 |
| Haute-Garonne (31) | 210 €/m² | 130 €/m² | 105 000 € | 4 386 |
| Gers (32) | 85 €/m² | 87 €/m² | 42 000 € | 330 |
| Gironde (33) | 320 €/m² | 244 €/m² | 160 000 € | 5 189 |
| Hérault (34) | 295 €/m² | 200 €/m² | 148 000 € | 4 548 |
| Ille-et-Vilaine (35) | 161 €/m² | 74 €/m² | 80 000 € | 7 697 |
| Indre (36) | 62 €/m² | 55 €/m² | 31 000 € | 227 |
| Indre-et-Loire (37) | 142 €/m² | 130 €/m² | 71 000 € | 1 737 |
| Isère (38) | 253 €/m² | 149 €/m² | 126 000 € | 3 302 |
| Jura (39) | 93 €/m² | 77 €/m² | 46 000 € | 175 |
| Landes (40) | 163 €/m² | 109 €/m² | 82 000 € | 5 291 |
| Loir-et-Cher (41) | 93 €/m² | 40 €/m² | 46 000 € | 992 |
| Loire (42) | 158 €/m² | 110 €/m² | 79 000 € | 1 518 |
| Haute-Loire (43) | 92 €/m² | 64 €/m² | 46 000 € | 301 |
| Loire-Atlantique (44) | 198 €/m² | 108 €/m² | 99 000 € | 10 341 |
| Loiret (45) | 155 €/m² | 85 €/m² | 78 000 € | 2 680 |
| Lot (46) | 40 €/m² | – | 20 000 € | 70 |
| Lot-et-Garonne (47) | 109 €/m² | 48 €/m² | 54 000 € | 529 |
| Lozère (48) | 99 €/m² | – | 50 000 € | 45 |
| Maine-et-Loire (49) | 113 €/m² | 63 €/m² | 56 000 € | 4 871 |
| Manche (50) | 97 €/m² | 53 €/m² | 48 000 € | 2 758 |
| Marne (51) | 254 €/m² | 103 €/m² | 127 000 € | 647 |
| Haute-Marne (52) | 60 €/m² | – | 30 000 € | 59 |
| Mayenne (53) | 90 €/m² | 115 €/m² | 45 000 € | 1 093 |
| Meurthe-et-Moselle (54) | 156 €/m² | 131 €/m² | 78 000 € | 701 |
| Meuse (55) | 84 €/m² | 72 €/m² | 42 000 € | 70 |
| Morbihan (56) | 169 €/m² | 79 €/m² | 84 000 € | 6 660 |
| Nièvre (58) | 169 €/m² | 53 €/m² | 84 000 € | 92 |
| Nord (59) | 165 €/m² | 166 €/m² | 82 000 € | 2 823 |
| Oise (60) | 162 €/m² | 162 €/m² | 81 000 € | 772 |
| Orne (61) | 98 €/m² | 35 €/m² | 49 000 € | 149 |
| Pas-de-Calais (62) | 132 €/m² | 96 €/m² | 66 000 € | 2 646 |
| Puy-de-Dôme (63) | 149 €/m² | 110 €/m² | 74 000 € | 1 424 |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | 193 €/m² | 156 €/m² | 96 000 € | 1 538 |
| Hautes-Pyrénées (65) | 105 €/m² | 45 €/m² | 52 000 € | 153 |
| Pyrénées-Orientales (66) | 288 €/m² | 191 €/m² | 144 000 € | 2 779 |
| Rhône (69) | 477 €/m² | 336 €/m² | 238 000 € | 1 314 |
| Haute-Saône (70) | 76 €/m² | 60 €/m² | 38 000 € | 172 |
| Saône-et-Loire (71) | 99 €/m² | 69 €/m² | 50 000 € | 578 |
| Sarthe (72) | 103 €/m² | 66 €/m² | 52 000 € | 1 493 |
| Savoie (73) | 268 €/m² | 219 €/m² | 134 000 € | 606 |
| Haute-Savoie (74) | 396 €/m² | 274 €/m² | 198 000 € | 1 219 |
| Seine-Maritime (76) | 140 €/m² | 92 €/m² | 70 000 € | 1 313 |
| Seine-et-Marne (77) | 318 €/m² | 103 €/m² | 159 000 € | 1 713 |
| Yvelines (78) | 388 €/m² | 204 €/m² | 194 000 € | 1 034 |
| Deux-Sèvres (79) | 96 €/m² | 36 €/m² | 48 000 € | 1 764 |
| Somme (80) | 141 €/m² | 80 €/m² | 70 000 € | 513 |
| Tarn (81) | 101 €/m² | 67 €/m² | 50 000 € | 794 |
| Tarn-et-Garonne (82) | 103 €/m² | 82 €/m² | 52 000 € | 584 |
| Var (83) | 389 €/m² | 195 €/m² | 194 000 € | 2 567 |
| Vaucluse (84) | 268 €/m² | 168 €/m² | 134 000 € | 1 748 |
| Vendée (85) | 119 €/m² | 91 €/m² | 60 000 € | 11 121 |
| Vienne (86) | 86 €/m² | 66 €/m² | 43 000 € | 1 872 |
| Haute-Vienne (87) | 114 €/m² | 60 €/m² | 57 000 € | 916 |
| Vosges (88) | 75 €/m² | 38 €/m² | 38 000 € | 234 |
| Yonne (89) | 77 €/m² | – | 38 000 € | 63 |
| Territoire de Belfort (90) | 120 €/m² | – | 60 000 € | 49 |
| Essonne (91) | 382 €/m² | 228 €/m² | 191 000 € | 1 375 |
| Hauts-de-Seine (92) | 1 220 €/m² | – | 610 000 € | 96 |
| Seine-Saint-Denis (93) | 634 €/m² | – | 317 000 € | 251 |
| Val-de-Marne (94) | 723 €/m² | – | 362 000 € | 266 |
| Val-d’Oise (95) | 491 €/m² | – | 246 000 € | 717 |
| Guadeloupe (971) | 139 €/m² | 116 €/m² | 70 000 € | 1 432 |
| Martinique (972) | 147 €/m² | 131 €/m² | 74 000 € | 795 |
| Guyane (973) | 130 €/m² | 80 €/m² | 65 000 € | 521 |
| La Réunion (974) | 252 €/m² | 186 €/m² | 126 000 € | 2 991 |
Prix médian des communes du département, pondéré par leur nombre de ventes. Un tiret signifie moins de 30 ventes : pas assez pour un prix fiable.
Prix dans les communes où il se vend le plus de terrains
Les terrains à bâtir se vendent surtout autour des villes moyennes, sur le littoral atlantique et à La Réunion. Voici les 25 communes qui ont enregistré le plus de ventes.
| Commune | 300 à 700 m² | 700 à 1 500 m² | Ventes de terrains à bâtir |
|---|---|---|---|
| Toulouse (31) | 413 €/m² | 281 €/m² | 683 |
| Challans (85) | 143 €/m² | 92 €/m² | 655 |
| Perpignan (66) | 288 €/m² | 217 €/m² | 576 |
| Narbonne (11) | 279 €/m² | 181 €/m² | 557 |
| Saint-Paul (974) | 254 €/m² | 221 €/m² | 547 |
| Saint-Jean-de-Monts (85) | 151 €/m² | 116 €/m² | 545 |
| Saint-Pierre (974) | 338 €/m² | 234 €/m² | 512 |
| Le Tampon (974) | 236 €/m² | 154 €/m² | 489 |
| Niort (79) | 139 €/m² | 90 €/m² | 479 |
| Saint-Denis (974) | 353 €/m² | 246 €/m² | 472 |
| La Roche-sur-Yon (85) | 160 €/m² | 125 €/m² | 466 |
| Les Sables-d’Olonne (85) | 401 €/m² | 227 €/m² | 452 |
| Béziers (34) | 243 €/m² | 200 €/m² | 450 |
| Talmont-Saint-Hilaire (85) | 192 €/m² | 132 €/m² | 450 |
| Nîmes (30) | 308 €/m² | 229 €/m² | 447 |
| Cholet (49) | 140 €/m² | 125 €/m² | 429 |
| Thuir (66) | 299 €/m² | 169 €/m² | 423 |
| Lamballe-Armor (22) | 114 €/m² | 93 €/m² | 408 |
| Montaigu-Vendée (85) | 125 €/m² | 90 €/m² | 397 |
| Montauban (82) | 127 €/m² | 82 €/m² | 390 |
| Mimizan (40) | 171 €/m² | 120 €/m² | 386 |
| Bourges (18) | 81 €/m² | 72 €/m² | 385 |
| Nantes (44) | 501 €/m² | 165 €/m² | 379 |
| Bordeaux (33) | 951 €/m² | 448 €/m² | 369 |
| Montélimar (26) | 224 €/m² | 175 €/m² | 363 |
Dans une même ville, l’écart reste fort entre le centre et la périphérie : ces prix sont des repères, pas une estimation de votre terrain.
Ce qui fait varier le prix d’un terrain
À surface égale, quatre points font la différence :
- L’emplacement. Proximité d’une ville, des écoles, des transports, vue : c’est ce qui sépare un terrain à 80 €/m² d’un terrain à 400 €/m².
- La viabilisation. Un terrain viabilisé est déjà raccordé à l’eau, à l’électricité et aux égouts. Sinon, comptez souvent 5 000 à 15 000 € de raccordements, parfois plus si les réseaux sont loin.
- Le terrain lui-même. Pente, forme, accès, nature du sol : une étude de sol peut révéler des fondations plus chères que prévu.
- Les règles d’urbanisme. Le plan local d’urbanisme fixe ce qu’on peut construire : hauteur, emprise au sol, distance aux limites. Deux terrains voisins n’ont pas toujours les mêmes droits.
Avant d’acheter un terrain constructible
- Demandez un certificat d’urbanisme à la mairie. Il confirme que le terrain est constructible et indique les règles qui s’appliquent.
- Vérifiez les raccordements et leur coût, s’il n’est pas viabilisé.
- Comparez avec les ventes voisines : les ventes de terrains de votre commune sont consultables gratuitement sur le site public « Demandes de valeurs foncières » (app.dvf.etalab.gouv.fr).
- Prévoyez les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix pour un terrain acheté à un particulier. Un terrain vendu par un lotisseur est soumis à la TVA, mais les frais de notaire sont alors plus faibles.
- Ajoutez la taxe d’aménagement, due quand vous construisez. Elle dépend de la surface de la maison et de la commune.
Sources
- Demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr
- Calculs ImmoScan sur les ventes de terrains à bâtir 2021-2025, communes comptant au moins 30 ventes de terrains.