Bordeaux reste l’une des villes les plus désirables de France, mais ce n’est plus une ville de rendement. Si vous cherchez un bien qui se loue toujours et prend de la valeur, elle a sa place. Si vous voulez du cashflow, il faudra chercher malin.
Pourquoi investir à Bordeaux ?
- Une demande locative solide, portée par les étudiants et les actifs.
- Paris à 2 heures en TGV, et une ville qui attire de toute la France.
- Des prix qui ont un peu reculé, ce qui rouvre la négociation.
Les points faibles de Bordeaux
- Un rendement faible : un investissement locatif classique y coûte souvent de l’argent chaque mois.
- L’encadrement des loyers, qui limite le loyer des petites surfaces.
- Des immeubles en pierre souvent énergivores, et une location courte durée très encadrée.
Notre avis pour investir à Bordeaux
À Bordeaux, on mise sur la valeur du bien à long terme plutôt que sur le cashflow. Un investissement locatif classique y coûte en général de l’argent chaque mois. Il peut rester intéressant si vous achetez nettement sous le prix du marché, ou dans les communes voisines bien reliées par le tramway, où les prix sont plus bas. L’encadrement des loyers s’applique aussi à Bordeaux.
Les quartiers à regarder
- Le centre historique (Saint-Pierre, Saint-Michel, Chartrons) : très recherché, avec les prix les plus hauts et une demande constante.
- Bastide, sur la rive droite : un quartier transformé ces dernières années, encore un peu moins cher que la rive gauche.
- Saint-Jean et Belcier : autour de la gare, un quartier en pleine rénovation avec le projet Euratlantique.
- Bacalan et les Bassins à flot : des logements récents, appréciés des jeunes actifs.
Qui sont les locataires ?
Bordeaux attire des actifs venus de toute la France, des étudiants et de nombreux touristes. La demande locative est forte, mais les loyers sont encadrés et ne suivent plus la hausse des prix.
Ce qu'il faut retenir à Bordeaux
- Une ville de patrimoine. Les loyers sont modestes face aux prix : on y achète pour la valeur du bien plus que pour le rendement.
- Visez les petites surfaces. Un studio ou un T2 se loue 18,5 €/m², contre 14,6 €/m² pour un T3 ou plus.
- Airbnb a une vraie carte à jouer. Un logement d'une chambre est occupé 59 % du temps : en courte durée, un T2 rapporte nettement plus qu'en location classique.
- Des maisons chères. Une maison coûte 18 % de plus au m² qu'un appartement : elle relève plutôt d'un achat de résidence principale.
Ce que disent les annonces à Bordeaux
Le 22 octobre 2026, ImmoScan recensait 6 714 appartements à vendre à Bordeaux, ainsi que 2 455 maisons et 595 immeubles.
- Des prix affichés réalistes. Autour de 4 610 € le m², proches de ceux des ventes réelles.
- Des vendeurs ouverts à la discussion. 47 % des annonces ont déjà baissé leur prix : une offre argumentée a ses chances.
- Un marché au rythme normal. Une annonce reste en ligne 124 jours en médiane, de quoi visiter sereinement sans trop tarder.
- Des pépites à dénicher. 18 appartements dépassent 8 % brut en location classique. ImmoScan vous aide à les repérer dès leur mise en ligne.
Les immeubles entiers rapportent autant que les appartements, autour de 3,2 % brut en médiane. Voir notre guide sur l'immeuble de rapport.
Source : annonces en ligne dans ImmoScan au 22 octobre 2026. Les ventes réelles sont celles enregistrées par les notaires (DVF). Le loyer de chaque annonce est estimé d'après le marché de la commune.
Prix de l'immobilier au m² à Bordeaux
| Type de bien | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Appartement | 4 599 € |
| Maison | 5 410 € |
Source : ventes enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), calcul ImmoScan.
Loyers moyens à Bordeaux
| Type de bien | Loyer moyen au m² |
|---|---|
| Appartement T1 ou T2 | 18,5 €/m² |
| Appartement T3 et plus | 14,6 €/m² |
| Maison | 15,5 €/m² |
Source : Carte des loyers publiée par l'État (loyers d'annonce, charges comprises).
Location classique ou Airbnb à Bordeaux ?
Sur Airbnb, un logement d'une chambre se loue en moyenne 104 € la nuit à Bordeaux, et il est occupé 59 % du temps sur l'année.
| Prix moyen d'une nuit | 104 € |
| Taux d'occupation sur l'année | 59 % |
| Revenus par mois, commission Airbnb déduite | 1 530 € |
| Après conciergerie et ménage (20 %) | 1 220 € |
C'est beaucoup : en location classique, il faudrait louer un logement de 66 m² pour toucher autant. Pour un studio ou un T2, la courte durée rapporte nettement plus, à condition d'accepter la gestion ou de la confier à une conciergerie.
Sur les appartements en vente à Bordeaux, ImmoScan estime une rentabilité médiane de 3,4 % en location classique et de 7,9 % en courte durée.
Avant d'acheter pour Airbnb, renseignez-vous auprès de la mairie : déclaration, changement d'usage, nombre de nuits autorisées. Voir nos guides sur le meublé de tourisme et la loi Le Meur.
Source : annonces Airbnb de logements d'une chambre analysées par ImmoScan, octobre 2025 à septembre 2026. Taux d'occupation estimé d'après les calendriers, commission de la plateforme de 17 %.
Prix au m² par quartier à Bordeaux
Sur les 87 quartiers de Bordeaux où nous avons au moins 30 ventes d'appartements, le prix au m² va de 2 707 € (Gare Saint-Jean 3) à 6 762 € (Hôtel de Ville-Quinconces 7), soit 2 fois plus cher. Un prix bas ne fait pas un bon investissement : la demande locative et l'état des immeubles varient beaucoup d'un quartier à l'autre.
| Quartier | Prix moyen au m² | Ventes en 5 ans |
|---|---|---|
| Les quartiers les plus chers | ||
| Hôtel de Ville-Quinconces 7 | 6 762 € | 299 |
| Saint-Seurin-Fondaudège 2 | 6 112 € | 176 |
| Hôtel de Ville-Quinconces 8 | 6 059 € | 235 |
| Hôtel de Ville-Quinconces 6 | 5 857 € | 363 |
| Chartrons-Grand Parc 9 | 5 735 € | 250 |
| Les quartiers les moins chers | ||
| Gare Saint-Jean 3 | 2 707 € | 213 |
| Bacalan 3 | 2 878 € | 33 |
| La Bastide 4 | 2 932 € | 30 |
| Lestonnat-Monséjour 7 | 3 029 € | 113 |
| Le Lac 1 | 3 219 € | 218 |
Source : ventes d'appartements enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), par quartier IRIS de l'Insee, calcul ImmoScan.
Les villes au même prix que Bordeaux
Vous hésitez entre plusieurs villes ? Voici celles où un appartement coûte à peu près le même prix qu'à Bordeaux, avec leur loyer moyen et le taux d'occupation Airbnb d'un logement d'une chambre.
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² | Occupation Airbnb |
|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4 599 € | 16,0 €/m² | 59 % |
| Nice | 4 850 € | 20,4 €/m² | 59 % |
| Lille | 3 847 € | 15,8 €/m² | 54 % |
| Rennes | 3 766 € | 14,9 €/m² | 52 % |
| Nantes | 3 709 € | 14,5 €/m² | 54 % |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Bordeaux ?
Un appartement se vend en moyenne 4 599 € le m² à Bordeaux, et une maison 5 410 € le m².
Quel est le loyer moyen à Bordeaux ?
Le loyer moyen d'un appartement est de 16,0 €/m² : 18,5 €/m² pour un T1 ou T2, 14,6 €/m² pour un T3 ou plus.
Quelle rentabilité locative espérer à Bordeaux ?
Sur les appartements en vente, la rentabilité brute médiane estimée par ImmoScan est de 3,4 % en location classique. Tout dépend du prix négocié, des travaux et de l'emplacement : un bien acheté sous le prix du marché fait mieux.
Quel est le taux d'occupation Airbnb à Bordeaux ?
Un logement d'une chambre est occupé en moyenne 59 % du temps sur l'année, à 104 € la nuit. Cela représente environ 1 530 € de revenus par mois, commission Airbnb déduite.