Nice est un marché à part : du soleil toute l’année, un aéroport international et des touristes en toutes saisons. On y investit pour la sécurité du patrimoine plutôt que pour le rendement, avec une demande locative qui ne faiblit jamais.
Pourquoi investir à Nice ?
- Des loyers parmi les plus élevés de France hors Paris.
- Le tourisme toute l’année, qui ouvre la porte à la location courte durée, très encadrée.
- Un patrimoine qui garde sa valeur, au cœur de la Côte d’Azur.
Les points faibles de Nice
- Un rendement faible en location classique.
- Des charges de copropriété élevées et des travaux de façade réguliers dans l’ancien : lisez les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Une location courte durée très encadrée : sans autorisation de changement d’usage, le projet n’est pas possible.
Notre avis pour investir à Nice
Nice est un marché de valeur plus que de rendement. On y achète pour la sécurité du patrimoine et pour une demande locative qui ne faiblit pas. La location courte durée peut faire nettement mieux que la location classique, mais elle est très encadrée : vérifiez les règles de changement d’usage de la ville avant d’acheter, et lisez notre article sur la loi Le Meur. Les petites surfaces proches du tramway et du centre restent les plus faciles à louer.
Les quartiers à regarder
- Le Carré d’or et la Promenade des Anglais : le haut de gamme, très recherché par les étrangers et les touristes, avec des prix souvent bien au-dessus de la moyenne.
- Le Vieux-Nice et le port : très touristiques, ce sont les secteurs où la location courte durée est la plus demandée, et la plus surveillée par la mairie.
- Libération et Jean-Médecin : des quartiers vivants et commerçants, appréciés des actifs, bien desservis par le tramway.
- Nice Nord, Saint-Roch et les quartiers proches de l’Eco-Vallée : des prix plus abordables et une demande portée par les actifs et les étudiants.
Qui sont les locataires ?
Nice attire des actifs, des étudiants de l’université Côte d’Azur, des retraités et de nombreux étrangers. En location longue durée, les petites surfaces bien situées partent vite. La demande en meublé de courte durée est forte toute l’année, mais elle est étroitement encadrée.
Ce qu'il faut retenir à Nice
- Une ville de patrimoine. Les loyers sont modestes face aux prix : on y achète pour la valeur du bien plus que pour le rendement.
- Les grands appartements tiennent la route. Un T3 se loue 19,7 €/m², presque autant qu'un T2 (22,7 €/m²) : la colocation ou la location à une famille est une vraie option.
- Airbnb a une vraie carte à jouer. Un logement d'une chambre est occupé 59 % du temps : en courte durée, un T2 rapporte nettement plus qu'en location classique.
- Des maisons chères. Une maison coûte 23 % de plus au m² qu'un appartement : elle relève plutôt d'un achat de résidence principale.
Ce que disent les annonces à Nice
Le 22 octobre 2026, ImmoScan recensait 7 115 appartements à vendre à Nice, ainsi que 933 maisons et 151 immeubles.
- De la marge pour négocier. Les prix affichés dépassent de 29 % ceux des ventes réelles.
- Des vendeurs qui négocient peu. Seules 44 % des annonces ont déjà baissé leur prix : visez les biens bien estimés plutôt que les grosses remises.
- Un marché au rythme normal. Une annonce reste en ligne 118 jours en médiane, de quoi visiter sereinement sans trop tarder.
- Des pépites à dénicher. 44 appartements dépassent 8 % brut en location classique. ImmoScan vous aide à les repérer dès leur mise en ligne.
Les immeubles entiers rapportent un peu plus que les appartements, autour de 3,8 % brut en médiane. Voir notre guide sur l'immeuble de rapport.
Source : annonces en ligne dans ImmoScan au 22 octobre 2026. Les ventes réelles sont celles enregistrées par les notaires (DVF). Le loyer de chaque annonce est estimé d'après le marché de la commune.
Prix de l'immobilier au m² à Nice
| Type de bien | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Appartement | 4 850 € |
| Maison | 5 977 € |
Source : ventes enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), calcul ImmoScan.
Loyers moyens à Nice
| Type de bien | Loyer moyen au m² |
|---|---|
| Appartement T1 ou T2 | 22,7 €/m² |
| Appartement T3 et plus | 19,7 €/m² |
| Maison | 21,6 €/m² |
Source : Carte des loyers publiée par l'État (loyers d'annonce, charges comprises).
Location classique ou Airbnb à Nice ?
Sur Airbnb, un logement d'une chambre se loue en moyenne 124 € la nuit à Nice, et il est occupé 59 % du temps sur l'année.
| Prix moyen d'une nuit | 124 € |
| Taux d'occupation sur l'année | 59 % |
| Revenus par mois, commission Airbnb déduite | 1 820 € |
| Après conciergerie et ménage (20 %) | 1 460 € |
C'est beaucoup : en location classique, il faudrait louer un logement de 64 m² pour toucher autant. Pour un studio ou un T2, la courte durée rapporte nettement plus, à condition d'accepter la gestion ou de la confier à une conciergerie.
Sur les appartements en vente à Nice, ImmoScan estime une rentabilité médiane de 3,3 % en location classique et de 7,8 % en courte durée.
Avant d'acheter pour Airbnb, renseignez-vous auprès de la mairie : déclaration, changement d'usage, nombre de nuits autorisées. Voir nos guides sur le meublé de tourisme et la loi Le Meur.
Source : annonces Airbnb de logements d'une chambre analysées par ImmoScan, octobre 2025 à septembre 2026. Taux d'occupation estimé d'après les calendriers, commission de la plateforme de 17 %.
Prix au m² par quartier à Nice
Sur les 138 quartiers de Nice où nous avons au moins 30 ventes d'appartements, le prix au m² va de 1 526 € (Ariane-Monzie) à 9 811 € (Mont Boron), soit 6 fois plus cher. Un prix bas ne fait pas un bon investissement : la demande locative et l'état des immeubles varient beaucoup d'un quartier à l'autre.
| Quartier | Prix moyen au m² | Ventes en 5 ans |
|---|---|---|
| Les quartiers les plus chers | ||
| Mont Boron | 9 811 € | 415 |
| Saleya-Château | 7 583 € | 320 |
| Liberti-Albert 1er | 7 400 € | 462 |
| France-Negresco | 7 336 € | 616 |
| Carnot | 7 097 € | 261 |
| Les quartiers les moins chers | ||
| Ariane-Monzie | 1 526 € | 143 |
| Ariane-Saramito | 1 622 € | 89 |
| Ariane-Ripert | 1 971 € | 59 |
| Les Siagnes | 2 272 € | 35 |
| Bon Voyage | 2 402 € | 96 |
Source : ventes d'appartements enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), par quartier IRIS de l'Insee, calcul ImmoScan.
Les villes au même prix que Nice
Vous hésitez entre plusieurs villes ? Voici celles où un appartement coûte à peu près le même prix qu'à Nice, avec leur loyer moyen et le taux d'occupation Airbnb d'un logement d'une chambre.
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² | Occupation Airbnb |
|---|---|---|---|
| Nice | 4 850 € | 20,4 €/m² | 59 % |
| Bordeaux | 4 599 € | 16,0 €/m² | 59 % |
| Lille | 3 847 € | 15,8 €/m² | 54 % |
| Rennes | 3 766 € | 14,9 €/m² | 52 % |
| Nantes | 3 709 € | 14,5 €/m² | 54 % |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Nice ?
Un appartement se vend en moyenne 4 850 € le m² à Nice, et une maison 5 977 € le m².
Quel est le loyer moyen à Nice ?
Le loyer moyen d'un appartement est de 20,4 €/m² : 22,7 €/m² pour un T1 ou T2, 19,7 €/m² pour un T3 ou plus.
Quelle rentabilité locative espérer à Nice ?
Sur les appartements en vente, la rentabilité brute médiane estimée par ImmoScan est de 3,3 % en location classique. Tout dépend du prix négocié, des travaux et de l'emplacement : un bien acheté sous le prix du marché fait mieux.
Quel est le taux d'occupation Airbnb à Nice ?
Un logement d'une chambre est occupé en moyenne 59 % du temps sur l'année, à 124 € la nuit. Cela représente environ 1 820 € de revenus par mois, commission Airbnb déduite.