Toulouse est l’une des villes qui gagnent le plus d’habitants en France, et la demande locative suit. Le rendement est classique pour une grande métropole, mais le risque de vacance est faible et les biens se revendent facilement.
Pourquoi investir à Toulouse ?
- L’aéronautique et le spatial, un grand bassin d’emplois.
- Plus de 100 000 étudiants, une forte demande pour les petites surfaces.
- Des prix plus bas qu’à Bordeaux ou à Lyon.
Les points faibles de Toulouse
- Un rendement classique pour une grande métropole.
- Beaucoup de programmes neufs en périphérie : avant d’acheter, regardez combien de biens comparables sont déjà en location dans la rue.
- Des maisons chères, peu rentables en location.
Notre avis pour investir à Toulouse
Toulouse se prête bien à un investissement patrimonial : la ville grandit, les biens se revendent facilement et le risque de vacance est faible. Pour dépasser les 5 %, il faut chercher des biens à rénover ou des petites surfaces affichées sous le prix du marché. La location meublée aux étudiants et aux jeunes actifs permet aussi d’augmenter le loyer.
Les quartiers à regarder
- Le centre (Capitole, Carmes, Saint-Étienne) : les prix les plus élevés, une demande très forte et peu de vacance. Idéal pour un studio meublé, mais le rendement y est le plus faible.
- Saint-Cyprien et les Minimes : des quartiers vivants, proches du centre et bien desservis par le métro, avec des prix un peu plus bas.
- Rangueil et le secteur de l’université Paul-Sabatier : la demande étudiante est forte toute l’année scolaire, sur le trajet de la ligne B du métro.
- Les quartiers desservis par la troisième ligne de métro, en construction : ils pourraient profiter d’un regain d’intérêt à son ouverture, mais c’est un pari à long terme.
Qui sont les locataires ?
Étudiants, jeunes actifs de l’aéronautique et du numérique, familles venues d’autres régions : Toulouse a un public locatif très varié. Les petites surfaces meublées se louent le plus vite. Les T3 et T4 trouvent preneur auprès des familles et en colocation, à un loyer au m² plus bas.
Ce qu'il faut retenir à Toulouse
- Une ville de patrimoine. Les loyers sont modestes face aux prix : on y achète pour la valeur du bien plus que pour le rendement.
- Visez les petites surfaces. Un studio ou un T2 se loue 16,3 €/m², contre 12,8 €/m² pour un T3 ou plus.
- Airbnb, un plus sans être une évidence. Un logement d'une chambre est occupé 57 % du temps : la courte durée rapporte un peu plus, pour beaucoup plus de travail.
- Des maisons chères. Une maison coûte 21 % de plus au m² qu'un appartement : elle relève plutôt d'un achat de résidence principale.
Ce que disent les annonces à Toulouse
Le 22 octobre 2026, ImmoScan recensait 7 086 appartements à vendre à Toulouse, ainsi que 1 697 maisons et 222 immeubles.
- De la marge pour négocier. Les prix affichés dépassent de 11 % ceux des ventes réelles.
- Des vendeurs ouverts à la discussion. 47 % des annonces ont déjà baissé leur prix : une offre argumentée a ses chances.
- Vous avez le temps. Une annonce reste en ligne 128 jours en médiane : prenez le temps de visiter, de comparer et de négocier.
- Des pépites à dénicher. 61 appartements dépassent 8 % brut en location classique. ImmoScan vous aide à les repérer dès leur mise en ligne.
Les immeubles entiers rapportent autant que les appartements, autour de 3,3 % brut en médiane. Voir notre guide sur l'immeuble de rapport.
Source : annonces en ligne dans ImmoScan au 22 octobre 2026. Les ventes réelles sont celles enregistrées par les notaires (DVF). Le loyer de chaque annonce est estimé d'après le marché de la commune.
Prix de l'immobilier au m² à Toulouse
| Type de bien | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Appartement | 3 471 € |
| Maison | 4 207 € |
Source : ventes enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), calcul ImmoScan.
Loyers moyens à Toulouse
| Type de bien | Loyer moyen au m² |
|---|---|
| Appartement T1 ou T2 | 16,3 €/m² |
| Appartement T3 et plus | 12,8 €/m² |
| Maison | 12,9 €/m² |
Source : Carte des loyers publiée par l'État (loyers d'annonce, charges comprises).
Location classique ou Airbnb à Toulouse ?
Sur Airbnb, un logement d'une chambre se loue en moyenne 76 € la nuit à Toulouse, et il est occupé 57 % du temps sur l'année.
| Prix moyen d'une nuit | 76 € |
| Taux d'occupation sur l'année | 57 % |
| Revenus par mois, commission Airbnb déduite | 1 080 € |
| Après conciergerie et ménage (20 %) | 860 € |
En location classique, il faudrait louer un logement de 53 m² pour toucher autant. Pour un studio ou un T2, la courte durée rapporte un peu plus, mais elle demande beaucoup plus de travail.
Sur les appartements en vente à Toulouse, ImmoScan estime une rentabilité médiane de 3,5 % en location classique et de 7,0 % en courte durée.
Avant d'acheter pour Airbnb, renseignez-vous auprès de la mairie : déclaration, changement d'usage, nombre de nuits autorisées. Voir nos guides sur le meublé de tourisme et la loi Le Meur.
Source : annonces Airbnb de logements d'une chambre analysées par ImmoScan, octobre 2025 à septembre 2026. Taux d'occupation estimé d'après les calendriers, commission de la plateforme de 17 %.
Prix au m² par quartier à Toulouse
Sur les 142 quartiers de Toulouse où nous avons au moins 30 ventes d'appartements, le prix au m² va de 1 057 € (Tel Aviv) à 5 667 € (Wilson), soit 5 fois plus cher. Un prix bas ne fait pas un bon investissement : la demande locative et l'état des immeubles varient beaucoup d'un quartier à l'autre.
| Quartier | Prix moyen au m² | Ventes en 5 ans |
|---|---|---|
| Les quartiers les plus chers | ||
| Wilson | 5 667 € | 160 |
| Occitane | 5 283 € | 163 |
| Croix Baragnon | 5 254 € | 219 |
| Louis Plana | 5 209 € | 91 |
| Saint-Rome | 5 169 € | 319 |
| Les quartiers les moins chers | ||
| Tel Aviv | 1 057 € | 45 |
| Morvan | 1 227 € | 52 |
| Bigorre | 1 361 € | 82 |
| Van Gogh | 1 383 € | 95 |
| Édouard Bouillères | 1 473 € | 151 |
Source : ventes d'appartements enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), par quartier IRIS de l'Insee, calcul ImmoScan.
Les villes au même prix que Toulouse
Vous hésitez entre plusieurs villes ? Voici celles où un appartement coûte à peu près le même prix qu'à Toulouse, avec leur loyer moyen et le taux d'occupation Airbnb d'un logement d'une chambre.
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² | Occupation Airbnb |
|---|---|---|---|
| Toulouse | 3 471 € | 14,0 €/m² | 57 % |
| Montpellier | 3 334 € | 15,5 €/m² | 58 % |
| Nantes | 3 709 € | 14,5 €/m² | 54 % |
| Rennes | 3 766 € | 14,9 €/m² | 52 % |
| Lille | 3 847 € | 15,8 €/m² | 54 % |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Toulouse ?
Un appartement se vend en moyenne 3 471 € le m² à Toulouse, et une maison 4 207 € le m².
Quel est le loyer moyen à Toulouse ?
Le loyer moyen d'un appartement est de 14,0 €/m² : 16,3 €/m² pour un T1 ou T2, 12,8 €/m² pour un T3 ou plus.
Quelle rentabilité locative espérer à Toulouse ?
Sur les appartements en vente, la rentabilité brute médiane estimée par ImmoScan est de 3,5 % en location classique. Tout dépend du prix négocié, des travaux et de l'emplacement : un bien acheté sous le prix du marché fait mieux.
Quel est le taux d'occupation Airbnb à Toulouse ?
Un logement d'une chambre est occupé en moyenne 57 % du temps sur l'année, à 76 € la nuit. Cela représente environ 1 080 € de revenus par mois, commission Airbnb déduite.