Dijon n’est pas la ville la plus spectaculaire pour investir, et c’est plutôt une bonne nouvelle. Les prix ne s’y sont jamais emballés, les étudiants assurent la demande et la qualité de vie attire des actifs. Un marché stable, idéal pour un premier achat.
Pourquoi investir à Dijon ?
- 35 000 étudiants, une demande régulière pour les petites surfaces.
- Paris à 1 h 40 en TGV, pour une capitale régionale bien reliée.
- Un marché stable, sans hausse brutale des prix.
Les points faibles de Dijon
- Un rendement moyen, sans forte hausse des prix à attendre.
- Des maisons chères au m², peu adaptées au locatif.
- Des immeubles anciens au DPE parfois faible et aux charges de copropriété élevées.
Notre avis pour investir à Dijon
Dijon est une valeur sûre de taille moyenne. Les 35 000 étudiants assurent la demande pour les petites surfaces, et la ville attire des actifs grâce à sa qualité de vie. Les quartiers proches du tramway, de la gare et du campus sont les plus faciles à louer. Les maisons, chères au m², sont peu adaptées au locatif.
Les quartiers à regarder
- Le centre historique : très demandé, avec des immeubles anciens de caractère.
- Le quartier de la gare : pratique pour les navetteurs vers Paris et Lyon.
- Montmuzard et le campus : une demande étudiante continue pour les studios.
- Les quartiers desservis par le tramway, comme les Grésilles ou Fontaine-d’Ouche : des prix plus bas, une demande plus variable.
Qui sont les locataires ?
Étudiants, fonctionnaires, salariés du CHU et navetteurs. Les petites surfaces sont les plus recherchées.
Ce qu'il faut retenir à Dijon
- Un équilibre entre loyers et prix. Ni ville de rendement ni ville de patrimoine : c'est le prix d'achat négocié qui fera la différence.
- Visez les petites surfaces. Un studio ou un T2 se loue 15,3 €/m², contre 12,1 €/m² pour un T3 ou plus.
- Airbnb, un plus sans être une évidence. Un logement d'une chambre est occupé 48 % du temps : la courte durée rapporte un peu plus, pour beaucoup plus de travail.
- Des maisons chères. Une maison coûte 29 % de plus au m² qu'un appartement : elle relève plutôt d'un achat de résidence principale.
Ce que disent les annonces à Dijon
Le 22 octobre 2026, ImmoScan recensait 2 524 appartements à vendre à Dijon, ainsi que 411 maisons et 80 immeubles.
- De la marge pour négocier. Les prix affichés dépassent de 11 % ceux des ventes réelles.
- Des vendeurs ouverts à la discussion. 47 % des annonces ont déjà baissé leur prix : une offre argumentée a ses chances.
- Un marché au rythme normal. Une annonce reste en ligne 111 jours en médiane, de quoi visiter sereinement sans trop tarder.
- Des pépites à dénicher. 66 appartements dépassent 8 % brut en location classique. ImmoScan vous aide à les repérer dès leur mise en ligne.
Les immeubles entiers rapportent autant que les appartements, autour de 3,7 % brut en médiane. Voir notre guide sur l'immeuble de rapport.
Source : annonces en ligne dans ImmoScan au 22 octobre 2026. Les ventes réelles sont celles enregistrées par les notaires (DVF). Le loyer de chaque annonce est estimé d'après le marché de la commune.
Prix de l'immobilier au m² à Dijon
| Type de bien | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Appartement | 2 647 € |
| Maison | 3 417 € |
Source : ventes enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), calcul ImmoScan.
Loyers moyens à Dijon
| Type de bien | Loyer moyen au m² |
|---|---|
| Appartement T1 ou T2 | 15,3 €/m² |
| Appartement T3 et plus | 12,1 €/m² |
| Maison | 13,1 €/m² |
Source : Carte des loyers publiée par l'État (loyers d'annonce, charges comprises).
Location classique ou Airbnb à Dijon ?
Sur Airbnb, un logement d'une chambre se loue en moyenne 75 € la nuit à Dijon, et il est occupé 48 % du temps sur l'année.
| Prix moyen d'une nuit | 75 € |
| Taux d'occupation sur l'année | 48 % |
| Revenus par mois, commission Airbnb déduite | 900 € |
| Après conciergerie et ménage (20 %) | 720 € |
En location classique, il faudrait louer un logement de 47 m² pour toucher autant. Pour un studio ou un T2, la courte durée rapporte un peu plus, mais elle demande beaucoup plus de travail.
Sur les appartements en vente à Dijon, ImmoScan estime une rentabilité médiane de 4,1 % en location classique et de 7,3 % en courte durée.
Avant d'acheter pour Airbnb, renseignez-vous auprès de la mairie : déclaration, changement d'usage, nombre de nuits autorisées. Voir nos guides sur le meublé de tourisme et la loi Le Meur.
Source : annonces Airbnb de logements d'une chambre analysées par ImmoScan, octobre 2025 à septembre 2026. Taux d'occupation estimé d'après les calendriers, commission de la plateforme de 17 %.
Prix au m² par quartier à Dijon
Sur les 59 quartiers de Dijon où nous avons au moins 30 ventes d'appartements, le prix au m² va de 822 € (Champ Perdrix) à 3 360 € (Grangier), soit 4 fois plus cher. Un prix bas ne fait pas un bon investissement : la demande locative et l'état des immeubles varient beaucoup d'un quartier à l'autre.
| Quartier | Prix moyen au m² | Ventes en 5 ans |
|---|---|---|
| Les quartiers les plus chers | ||
| Grangier | 3 360 € | 438 |
| Cordeliers | 3 125 € | 479 |
| République | 3 094 € | 435 |
| Monge | 3 016 € | 477 |
| Saint-Michel | 2 999 € | 388 |
| Les quartiers les moins chers | ||
| Champ Perdrix | 822 € | 245 |
| Tire-Pesseau | 1 217 € | 173 |
| Les Valendons | 1 531 € | 34 |
| Bel-Air | 1 713 € | 107 |
| Greuze | 2 009 € | 105 |
Source : ventes d'appartements enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), par quartier IRIS de l'Insee, calcul ImmoScan.
Les villes au même prix que Dijon
Vous hésitez entre plusieurs villes ? Voici celles où un appartement coûte à peu près le même prix qu'à Dijon, avec leur loyer moyen et le taux d'occupation Airbnb d'un logement d'une chambre.
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² | Occupation Airbnb |
|---|---|---|---|
| Dijon | 2 647 € | 13,3 €/m² | 48 % |
| Reims | 2 693 € | 13,1 €/m² | 48 % |
| Toulon | 2 779 € | 14,4 €/m² | 47 % |
| Le Havre | 2 295 € | 12,4 €/m² | 46 % |
| Montpellier | 3 334 € | 15,5 €/m² | 58 % |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Dijon ?
Un appartement se vend en moyenne 2 647 € le m² à Dijon, et une maison 3 417 € le m².
Quel est le loyer moyen à Dijon ?
Le loyer moyen d'un appartement est de 13,3 €/m² : 15,3 €/m² pour un T1 ou T2, 12,1 €/m² pour un T3 ou plus.
Quelle rentabilité locative espérer à Dijon ?
Sur les appartements en vente, la rentabilité brute médiane estimée par ImmoScan est de 4,1 % en location classique. Tout dépend du prix négocié, des travaux et de l'emplacement : un bien acheté sous le prix du marché fait mieux.
Quel est le taux d'occupation Airbnb à Dijon ?
Un logement d'une chambre est occupé en moyenne 48 % du temps sur l'année, à 75 € la nuit. Cela représente environ 900 € de revenus par mois, commission Airbnb déduite.