Toulon est la grande ville la moins chère du littoral méditerranéen. Pour un investisseur, c’est l’occasion d’acheter près de la mer à un prix raisonnable, avec une demande stable portée par la Marine nationale.
Pourquoi investir à Toulon ?
- Le premier port militaire de France, avec des milliers d’emplois.
- Des loyers de bord de mer pour un prix d’achat raisonnable.
- Des touristes en été, surtout au Mourillon.
Les points faibles de Toulon
- Un centre ancien dégradé par endroits : visitez soigneusement et regardez l’état de la copropriété.
- Des mutations de militaires qui créent des périodes de rotation des locataires, à anticiper.
- Des maisons beaucoup plus chères, peu rentables en location.
Notre avis pour investir à Toulon
Toulon combine un prix d’achat raisonnable, des loyers de bord de mer et une demande stable. Les appartements anciens du centre sont les plus rentables, mais leur état est très variable : vérifiez la copropriété et le DPE. Les maisons, beaucoup plus chères, sont plutôt un achat de résidence principale que de rendement.
Les quartiers à regarder
- Le Mourillon : le quartier balnéaire de Toulon, très recherché, avec des prix plus élevés.
- Le centre ancien et le port : des prix bas, un centre en rénovation et une demande portée par les militaires et les étudiants.
- Saint-Jean-du-Var et le Pont-du-Las : des quartiers populaires, plus abordables, avec une demande régulière.
- Les abords de la gare et de l’université : pratiques pour les étudiants et les navetteurs.
Qui sont les locataires ?
Les militaires de la Marine nationale forment une part importante de la demande, avec des mutations régulières. Les étudiants et les actifs du port complètent la demande. Les touristes louent en été, surtout au Mourillon.
Ce qu'il faut retenir à Toulon
- Un équilibre entre loyers et prix. Ni ville de rendement ni ville de patrimoine : c'est le prix d'achat négocié qui fera la différence.
- Visez les petites surfaces. Un studio ou un T2 se loue 16,6 €/m², contre 13,2 €/m² pour un T3 ou plus.
- La location classique reste plus simple. Un logement d'une chambre n'est occupé que 47 % du temps sur Airbnb : une fois la gestion payée, la courte durée fait à peine mieux.
- Des maisons chères. Une maison coûte 61 % de plus au m² qu'un appartement : elle relève plutôt d'un achat de résidence principale.
Ce que disent les annonces à Toulon
Le 22 octobre 2026, ImmoScan recensait 2 650 appartements à vendre à Toulon, ainsi que 785 maisons et 105 immeubles.
- De la marge pour négocier. Les prix affichés dépassent de 12 % ceux des ventes réelles.
- Des vendeurs ouverts à la discussion. 50 % des annonces ont déjà baissé leur prix : une offre argumentée a ses chances.
- Un marché au rythme normal. Une annonce reste en ligne 113 jours en médiane, de quoi visiter sereinement sans trop tarder.
- Des pépites à dénicher. 19 appartements dépassent 8 % brut en location classique. ImmoScan vous aide à les repérer dès leur mise en ligne.
Les immeubles entiers rapportent autant que les appartements, autour de 4,1 % brut en médiane. Voir notre guide sur l'immeuble de rapport.
Source : annonces en ligne dans ImmoScan au 22 octobre 2026. Les ventes réelles sont celles enregistrées par les notaires (DVF). Le loyer de chaque annonce est estimé d'après le marché de la commune.
Prix de l'immobilier au m² à Toulon
| Type de bien | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Appartement | 2 779 € |
| Maison | 4 469 € |
Source : ventes enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), calcul ImmoScan.
Loyers moyens à Toulon
| Type de bien | Loyer moyen au m² |
|---|---|
| Appartement T1 ou T2 | 16,6 €/m² |
| Appartement T3 et plus | 13,2 €/m² |
| Maison | 16,5 €/m² |
Source : Carte des loyers publiée par l'État (loyers d'annonce, charges comprises).
Location classique ou Airbnb à Toulon ?
Sur Airbnb, un logement d'une chambre se loue en moyenne 73 € la nuit à Toulon, et il est occupé 47 % du temps sur l'année.
| Prix moyen d'une nuit | 73 € |
| Taux d'occupation sur l'année | 47 % |
| Revenus par mois, commission Airbnb déduite | 850 € |
| Après conciergerie et ménage (20 %) | 680 € |
En location classique, un logement de 41 m² rapporte déjà autant. Une fois la gestion payée, la courte durée ne fait guère mieux : elle se justifie surtout pour un bien très bien placé, près du centre ou de la gare.
Sur les appartements en vente à Toulon, ImmoScan estime une rentabilité médiane de 4,2 % en location classique et de 7,8 % en courte durée.
Avant d'acheter pour Airbnb, renseignez-vous auprès de la mairie : déclaration, changement d'usage, nombre de nuits autorisées. Voir nos guides sur le meublé de tourisme et la loi Le Meur.
Source : annonces Airbnb de logements d'une chambre analysées par ImmoScan, octobre 2025 à septembre 2026. Taux d'occupation estimé d'après les calendriers, commission de la plateforme de 17 %.
Prix au m² par quartier à Toulon
Sur les 68 quartiers de Toulon où nous avons au moins 30 ventes d'appartements, le prix au m² va de 1 383 € (Lagoubran) à 4 562 € (La Serinette-Le Cap Brun), soit 3 fois plus cher. Un prix bas ne fait pas un bon investissement : la demande locative et l'état des immeubles varient beaucoup d'un quartier à l'autre.
| Quartier | Prix moyen au m² | Ventes en 5 ans |
|---|---|---|
| Les quartiers les plus chers | ||
| La Serinette-Le Cap Brun | 4 562 € | 211 |
| Le Mourillon I | 4 289 € | 179 |
| Lamalgue | 4 287 € | 183 |
| Le Mourillon III | 4 236 € | 311 |
| Aguillon-Petit Bois | 4 235 € | 243 |
| Les quartiers les moins chers | ||
| Lagoubran | 1 383 € | 160 |
| Bon Rencontre-Arsenal | 2 003 € | 220 |
| Saint-Roch I | 2 040 € | 233 |
| Pont du Las I | 2 064 € | 569 |
| Champ de Mars II | 2 100 € | 201 |
Source : ventes d'appartements enregistrées par les notaires (DVF 2021-2025), par quartier IRIS de l'Insee, calcul ImmoScan.
Les villes au même prix que Toulon
Vous hésitez entre plusieurs villes ? Voici celles où un appartement coûte à peu près le même prix qu'à Toulon, avec leur loyer moyen et le taux d'occupation Airbnb d'un logement d'une chambre.
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² | Occupation Airbnb |
|---|---|---|---|
| Toulon | 2 779 € | 14,4 €/m² | 47 % |
| Reims | 2 693 € | 13,1 €/m² | 48 % |
| Dijon | 2 647 € | 13,3 €/m² | 48 % |
| Le Havre | 2 295 € | 12,4 €/m² | 46 % |
| Montpellier | 3 334 € | 15,5 €/m² | 58 % |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Toulon ?
Un appartement se vend en moyenne 2 779 € le m² à Toulon, et une maison 4 469 € le m².
Quel est le loyer moyen à Toulon ?
Le loyer moyen d'un appartement est de 14,4 €/m² : 16,6 €/m² pour un T1 ou T2, 13,2 €/m² pour un T3 ou plus.
Quelle rentabilité locative espérer à Toulon ?
Sur les appartements en vente, la rentabilité brute médiane estimée par ImmoScan est de 4,2 % en location classique. Tout dépend du prix négocié, des travaux et de l'emplacement : un bien acheté sous le prix du marché fait mieux.
Quel est le taux d'occupation Airbnb à Toulon ?
Un logement d'une chambre est occupé en moyenne 47 % du temps sur l'année, à 73 € la nuit. Cela représente environ 850 € de revenus par mois, commission Airbnb déduite.